Vous l’avez sans doute déjà entendu dire …
… certains prétendent que l’immobilier permet de s’enrichir sans rien faire, parce qu’ils remboursent leur emprunt avec les loyers perçus. Mais est-ce vraiment le cas ? Comment pouvez-vous encore vous constituer un certain patrimoine en investissant dans l’immobilier avec des fonds empruntés ? Nous vous le montrons au moyen d’un exemple concret. Chiffres concrets. Les taux d’intérêt sont à un plancher historique. Si vous empruntez aujourd’hui 100 000 € sur 20 ans pour acheter un appartement, vous rembourserez ± 520 € par mois pour un emprunt à taux fixe. Ces faibles taux d’intérêt sont toutefois aussi en partie responsables de la flambée des prix immobiliers de ces dernières années. Aujourd’hui, vous pouvez p.ex. acheter dans un joli quartier résidentiel d’une ville de province florissante un appartement deux chambres ancien, mais rénové, et bien situé dans un immeuble bien entretenu pour un peu plus de 200 000 €. Avec les droits d’enregistrement, les frais de notaire, etc., cela correspond à un investissement de quelque 230 000 € au total. Rendement. Un tel appartement, vous pouvez le louer assez facilement 700 € par mois. Votre loyer annuel s’élève dès lors à 8 400 €. Vous bénéficiez ainsi d’un rendement brut de 3,7 %, ce qui n’est pas une mauvaise affaire dans la conjoncture actuelle. Une série de frais sont toutefois liés à un tel investissement. Vous devez payer le précompte immobilier, êtes imposé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, et devez supporter les frais propres au propriétaire. Dans notre exemple, le précompte immobilier est de 660 €. À un taux de 53 % (additionnels communaux inclus), vous payez encore 1 068 € d’impôts sur le RC de 1 439 € (majoré de 40 %). Comptez aussi (au moins) un mois de loyer pour les frais propres au propriétaire, l’entretien et les réparations. Votre loyer net est ainsi ramené à 5 972 € (498 € par mois), ce qui vous rapporte encore un rendement net de 2,7 %. Emprunter ? Si vous empruntez 80 % du prix d’achat (160 000 €), vous payez des mensualités de 832 € sur cet emprunt. Même le loyer brut ne suffit donc pas pour rembourser l’emprunt. Vous devez en outre aussi débourser 65 000 € de fonds propres, que vous auriez pu sinon investir ailleurs de manière rentable. Avantages fiscaux. Vous pouvez déduire de vos revenus immobiliers les intérêts payés sur un emprunt contracté spécifiquement pour acquérir ou conserver un bien immobilier. De cette manière, vous pouvez – certainement les premières années – exonérer le revenu cadastral d’impôts. Si votre propre habitation est remboursée, vous pouvez en outre bénéficier de l’avantage fiscal de l’épargne à long terme. Vous et votre partenaire pouvez inclure chacun dans cette enveloppe déductible 2 260 € max. de frais d’emprunt et bénéficier ainsi chacun d’un avantage fiscal de 678 € max. (30 %). Vous pouvez toutefois tout aussi bien utiliser cette même enveloppe pour déduire fiscalement les primes versées dans un contrat d’assurance-vie (p.ex. une Branche 21). Vous ne bénéficiez en outre de l’avantage de l’épargne à long terme pour votre appartement que si l’enveloppe déductible n’est pas déjà remplie par d’autres emprunts. Quand même intéressant ? Si vous neutralisez fiscalement l’impôt sur votre revenu cadastral via une déduction des intérêts et si vous bénéficiez en outre de l’avantage de l’épargne à long terme, votre rendement net s’élèvera à 8 396 € [5 972 € + 1 068 € + (2 x 678 €)] ou 700 € par mois. Vous pouvez considérer la différence avec les charges d’emprunt mensuelles (132 €) comme une forme d’épargne. L’investisseur adepte de placements sûrs ne verra aujourd’hui en général guère d’inconvénients à investir une partie de ses fonds propres dans ce bien immobilier. À l’heure actuelle, placer cet argent sur un compte d’épargne ne rapporte quand même presque plus rien. Pas d’épargne à long terme ? Si vous ne pouvez pas bénéficier de l’avantage de l’épargne à long terme, p.ex. parce que vous investissez déjà dans une assurance-vie ou que vous déduisez déjà les intérêts d’un prêt hypothécaire antérieur, votre rendement net ne s’élèvera plus qu’à 7 040 € [8 396 € – (2 x 678 €)]. Vous devrez donc suppléer chaque mois 245 € pour amortir votre prêt. Quand même des risques ? Ne perdez toutefois pas de vue qu’un investissement dans l’immobilier n’est pas tout à fait sans risque. Ces dernières années, de nombreux nouveaux immeubles à appartements ont en effet été construits, de sorte que le risque d’inoccupation a sensiblement augmenté. Investissez donc surtout dans des immeubles bien situés, dans une ville ou un quartier où la demande est élevée. N’oubliez pas non plus qu’un quartier peut aussi évoluer, tant positivement que négativement. Investissez donc dans un quartier que vous connaissez. Le fait que les jeunes louent désormais plus longtemps avant d’acheter, du fait de l’augmentation des prix, est en revanche un facteur positif. Contrairement à ce que l’on entend parfois, il ne faut pas partir du principe que si vous achetez un immeuble avec de l’argent emprunté, les loyers rembourseront votre prêt. Si vous êtes disposé à suppléer mensuellement un petit montant et à investir quelques fonds propres dans l’achat, vous pourrez toutefois vous constituer de la sorte un petit patrimoine immobilier dont les revenus locatifs vous permettront p.ex. à terme de compléter votre pension. Si vous n’avez pas encore rempli l’enveloppe déductible disponible avec d’autres emprunts ou une assurance Branche 21, vous pouvez aussi bénéficier d’un avantage fiscal annuel de 678 € par personne via la réduction d’impôt pour l’épargne à long terme. Sachez toutefois qu’un investissement dans l’immobilier n’est jamais totalement dénué de risques. source : astucesetconseils-immobilier.be
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